Preskočiť na hlavný obsah
Reklama

Chystáte sa prenajímať nehnuteľnosť? Zvážte, ako postupovať

Prenájom bytu

Zdroj: Shutterstock

Reklama

Ak chcete prenajať svoj byt či dom, môžete nasledovať Občiansky zákonník alebo Zákon o krátkodobom prenájme. Ak patríte k tým, ktorí si chcú prenajať nehnuteľnosť, viac vás bude chrániť zmluva uzatvorená podľa Občianskeho zákonníka.

Dve možnosti

Každý, kto sa rozhodne prenajať svoju nehnuteľnosť, má dve zákonné možnosti, ako tak urobiť. Občiansky zákonník sa týka občiansko-právnych vzťahov a ochrany účastníkov, okrem iných oblastí upravuje aj podmienky prenajímania bytov. Slovenský právny poriadok má aj samostatný zákon o krátkodobom prenájme bytu.

Podľa odborníkov Občiansky zákonník v tejto veci viac chráni nájomníka. Ten sa pri zmluve uzatvorenej podľa tohto predpisu nemusí obávať napríklad náhleho ukončenia prenájmu zo strany vlastníka nehnuteľnosti. Pri zmluve podľa zákona o krátkodobom prenájme môže byť pre vlastníka bytu výhodnejšia napríklad kratšia výpovedná lehota.

Občiansky zákonník

Nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou uzatvorenou na dobu určitú či neurčitú. Spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Družstevný byt možno prenajímať len za podmienok uvedených v stanovách bytového družstva. Nájomná zmluva nemusí mať písomnú podobu, v tom prípade ale musí byť vyhotovená zápisnica o jej obsahu.

Podľa zákonníka je prenajímateľ povinný odovzdať byt nájomcovi v stave spôsobilom na užívanie a v tomto stave ju aj na svoje náklady udržiavať. Zároveň má ale právo požadovať prístup do nehnuteľnosti za účelom kontroly.

Zdroj: SHUTTERSTOCK

Každý byt musí byť daný do prenájmu v obývateľnom stave.

V akom prípade môžete v prenajatom byte vykonať úpravy? Čítajte ďalej.

Nájomca nesmie v byte vykonávať zmeny bez súhlasu vlastníka. Ak do prenajatého bytu zainvestujete, môžete náhradu nákladov požadovať len v prípade, že prenajímateľ s tým bol vopred oboznámený a súhlasil, že danú opravu či vylepšenie vám preplatí.

Pokiaľ však v zmluve neuvediete iný spôsob, podľa Občianskeho zákonníka môžete požadovať úhradu až po ukončení nájmu, keď sa vyčísli znehodnotenie, ku ktorému došlo užívaním bytu.

Zdroj: SHUTTERSTOCK

Zmeny a úpravy môžete v byte vykonávať len so súhlasom majiteľa.

POZOR! Ak v byte vykonáte nejaké zmeny bez súhlasu majiteľa, zo zákona máte povinnosť uviesť po uplynutí nájmu nehnuteľnosť do takého stavu, v akom vám bola daná do užívania.

V istých prípadoch máte nárok na zľavu alebo odpustenie nájomného. Čítajte ďalej.

Kedy nemusíte platiť nájomné

Samozrejme, za užívanie bytu treba platiť. Výška nájomného a jeho splatnosť musí byť uvedená v zmluve. V istých špecifických prípadoch však nájomné platiť nemusíte, alebo si môžete uplatniť zľavu. Pokiaľ byt nemôžete užívať pre vady, ktoré ste nespôsobili, podľa Občianskeho zákonníka nájomné uhrádzať nemusíte.

Ak môžete byt užívať len v obmedzenej miere, či už pre nejaké vady alebo kvôli stavebným prácam, máte nárok na primeranú zľavu. Tento nárok si však musíte uplatniť čo najskôr. Ak si ho neuplatníte do šiestich mesiacov odo dňa, keď ste pre vami nezapríčinené okolnosti nemohli využívať nehnuteľnosť v plnej miere, toto právo vám zaniká.

Zdroj: Shutterstock

Pokiaľ pre práce v byte nemôžete prenajatú nehnuteľnosť užívať v plnej miere, máte nárok na zľavu z nájomného.

POZOR! Ak nájomca nezaplatí nájomné do piatich dní po jeho splatnosti, je povinný zaplatiť prenajímateľovi poplatok z omeškania.

Ukončenie nájmu

Nájom sa môže zmluvou uzatvoriť na dobu určitú alebo neurčitú. V prvom prípade teda zaniká dňom, ktorý je v zmluve uvedený ako posledný deň prenájmu. Samozrejme, zmluvu je možné predĺžiť – nájomná zmluva sa vždy predlžuje za rovnakých podmienok, aké boli dojednané pôvodne.

Zdroj: MICHAL SMRČOK

Prenájmy sa hojne využívajú hlavne v univerzitných mestách.

Zmluva na dobu neurčitú sa ruší vždy výpoveďou. Pri nehnuteľnostiach platí trojmesačná výpovedná lehota, za určitých okolností môže byť predĺžená o ochrannú lehotu na ďalších šesť mesiacov. So súhlasom oboch strán sa dá dohodnúť aj inak. Nájomca môže zmluvu vypovedať kedykoľvek, keď nie jeho vinou je byt nespôsobilý na užívanie. Prenajímateľ môže od zmluvy odstúpiť, ak mu vzniká značná škoda.

Krátkodobý prenájom

Podľa zákona, ktorý schválila Národná rada SR, sa pod krátkodobým prenájmom rozumie nájom na dobu určitú – najviac však na dva roky. Zákonne sa môže predĺžiť maximálne dvakrát na rovnakú dobu, maximálne teda takýto nájom trvá šesť rokov. V tomto prípade nájomná zmluva musí mať písomnú formu a obe strany dostanú aspoň jedno vyhotovenie.

Zdroj: SHUTTERSTOCK

Pre majiteľa bytu je výhodnejšie postupovať podľa zákona o krátkodobom prenájme.

Čo musí obsahovať zmluva:
1. údaje o zmluvných stranách: meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia fyzickej osoby, v prípade podnikateľa obchodné meno, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia, miesto podnikania a jeho identifikačné číslo,

2. označenie predmetu nájmu a rozsah užívania predmetu nájmu,

3. určenie alebo spôsob určenia výšky nájomného a výšky úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva,

4. opis stavu bytu, opis príslušenstva a vybavenia bytu, ako aj opis závad bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, ktoré sú prenajímateľovi známe v čase uzavretia nájomnej zmluvy,

5. určenie doby nájmu,

6. vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že nájomná zmluva sa uzaviera podľa tohto zákona.

Pokiaľ chce prenajímateľ požadovať finančnú zábezpeku, pre prípad, že nájomca nezaplatí nájomné alebo spôsobí škodu, je potrebné to tiež uviesť v zmluve. Výška takejto zábezpeky nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájmu. Pokiaľ ako majiteľ bytu použijete časť zábezpeky zákonným spôsobom, máte právo nájomcu písomne vyzvať, aby ju doplnil do pôvodnej výšky. Ten tak musí urobiť do jedného mesiaca od doručenia vašej výzvy.

Kratšia výpovedná doba

Zákon o krátkodobom prenájme na rozdiel od Občianskeho zákonníka uvádza minimálnu výpovednú lehotu jeden mesiac, v prípade špecifických výpovedných dôvodov to môže byť dokonca len pätnásť dní. Výpovedná lehota tu plynie už od nasledujúceho dňa po doručení výpovede, kým podľa Občianskeho zákonníka začína táto lehota až prvým dňom nasledujúceho mesiaca.

Zdroj: Shutterstock

Mladí ľudia často využívajú bývanie v prenájmoch.

Počuli ste už náš podcast?

Vyberáme pre vás niečo PLUS