Darovanie nehnuteľnosti: Toto naozaj vyžadovať nemôžete!

Občiansky zákonník hovorí jasne: „Vlastníctvo veci možno nadobudnúť kúpnou, darovacou alebo inou zmluvou, dedením, rozhodnutím štátneho orgánu alebo na základe iných skutočností ustanovených zákonom.“ Platí to samozrejme aj o nehnuteľnosti. Často sa nehnuteľnosť darovaním nadobúda najmä v rámci rodiny.

Treba mať na pamäti, že darovať možno len nehnuteľnosť v osobnom vlastníctve alebo spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti. Pri bezpodielovom vlastníctve manželov je na právoplatné darovanie potrebný súhlas oboch manželov. Na druhej strane, ak chcete obdarovať niekoho, kto je v manželskom zväzku a v zmluve jasne vymedzíte, že obdarovaným je len jeden z manželov, tento darovaný majetok potom nespadá do ich bezpodielového vlastníctva.

Darovanie nehnuteľnosti automaticky neznamená aj darovanie príslušného pozemku, na ktorom stavba stojí. Zákon vníma dom a pozemok ako dve samostatné veci, ktoré sa teda môžu teoreticky darovať aj nezávisle od seba. Takýto postup sa ale neodporúča, aby sa vyhlo budúcim sporom medzi dvomi rôznymi majiteľmi.

Nehnuteľnosť môžete darovať prakticky hocikomu – fyzickej aj právnickej osobe, štátu, nadácii, či združeniu. Podmienkou nie je ani dosiahnutie dospelosti. Ak však chcete darovať dom či byt svojmu maloletému vnúčaťu, jeho zákonný zástupca musí podať návrh na súd, ktorý preskúma, či je darovacia zmluva v súlade s najlepšími záujmami dieťaťa. Do nadobudnutia plnoletosti obdarovaného má potom zákonný zástupca povinnosť spravovať darovanú nehnuteľnosť v súlade s právami a záujmami dieťaťa a tiež v súlade so zákonom o rodine.

Darovanie má svoje zákonitosti. Tou základnou je, že sa musí vyhotoviť zmluva. „Darovacia zmluva musí byť písomná, ak je predmetom daru nehnuteľnosť,“ ustanovuje základnú podmienku Občiansky zákonník.

POZOR! Pokiaľ sa takáto zmluva nezmestí na jeden list papiera, musia byť listy zviazané u notára aj s odtlačkom jeho pečiatky. Zmluvy týkajúce sa nehnuteľností totiž musia byť podľa zákona neoddeliteľne spojené.

Neplatná je však zmluva, podľa ktorej by k plneniu, teda samotnému darovaniu, došlo až po darcovej smrti. Darovanie tiež nemôže byť podmieňované žiadnymi finančnými či inými požiadavkami. To znamená, že darca nesmie vyžadovať od obdarovaného žiadnu protihodnotu. Pokiaľ darca vyžaduje nejakú protislužbu, finančnú platbu alebo inú protihodnotu, nemôže ísť o darovaciu zmluvu.

V zmluve nemôže chýbať jasné označenie zmluvných strán aj s ich identifikačnými údajmi.

Pri fyzickej osobe:

Pri právnickej osobe:

K samotnej nehnuteľnosti treba uviesť číslo listu vlastníctva, na ktorom je zapísaná, katastrálne územie, kam patrí a adresu katastrálneho úradu, ktorý eviduje príslušný list vlastníctva.

Právoplatným majiteľom darovaného domu či bytu sa nestávate pri podpise zmluvy, ale až po vklade tejto zmluvy do katastra nehnuteľností. Príslušný katastrálny úrad musí schváliť tento vklad a až potom dochádza k prevodu nehnuteľnosti na obdarovaného človeka.

K návrhu na vklad do katastra musia byť priložené dve vyhotovenia darovacej zmluvy, pričom podpisy na každom z nich musia byť notársky overené. Keď katastrálny úrad preskúma váš návrh na vklad do katastra a skonštatuje, že priložená darovacia zmluva zodpovedá zákonu a nie sú v nej žiadne chyby, upovedomí vás o schválení tohto vkladu. Na rozhodovanie má úrad lehotu 30 dní.

Pokiaľ chcete darovať nehnuteľnosť a naďalej v nej bývať, môžete využiť darovanie so zriadením vecného bremena. V takomto prípade nestrácate právo naďalej užívať predmetný dom či byt, prichádzate ale o práva vlastníka nehnuteľnosti. Takéto vecné bremeno sa potom zapisuje aj do katastra nehnuteľností. Darovacia zmluva a zmluva o zriadení vecného bremena môžu byť spísané na jednej listine.

Podľa občiansko-právnych vzťahov je darca so zriadeným právom dožitia v danej nehnuteľnosti vnímaný ako človek, ktorý má právo užívať cudziu vec. A v tomto zmysle je povinný znášať aj náklady spojené s bývaním v tejto nehnuteľnosti. Kým v darovanom byte alebo dome býva sám, aj náklady na bývanie by mal znášať sám. Pokiaľ sa už o bývanie delí darca aj s obdarovaním, podľa zákona sa aj náklady delia.

Darca je povinný upozorniť pri dare na chyby, o ktorých vie. Ak na ne neupozorní, obdarovaný môže danú nehnuteľnosť vrátiť, a to v rámci trojročnej premlčacej lehoty. Na druhej strane sa po darovaní domu či bytu môžete domáhať jeho vrátenia, ak sa obdarovaná osoba správa k vám či členom vašej rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy.

Hrubé porušenie dobrých mravov neznamená rovno trestný čin či priestupok. Ide o správanie, ktoré dosahuje istú intenzitu, čiže násilné správanie na fyzickej alebo psychickej úrovni, hrubo vulgárne správanie alebo neposkytnutie potrebnej pomoci.

O vrátenie daru môže žiadať iba samotný darca. Mal by tak urobiť formou písomnej výzvy, v ktorej obdarovaného vyzve na vrátenie nehnuteľnosti a opíše aj jeho nevhodné správanie, na základe ktorého sa domáha vrátenia svojho daru. Pokiaľ obdarovaný nereaguje, treba sa obrátiť na príslušný okresný súd – buď podľa miesta trvalého bydliska, alebo miesta, kde sa nachádza predmetná nehnuteľnosť.