Ako vymeniť správcu domu? Existuje jediný správny spôsob

Správu domu v mene vlastníkov bytov a nebytových priestorov môže vykonávať buď spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov alebo správca, ktorým môže byť iná fyzická alebo právnická osoba. Jeden dom však môže mať uzavretú iba jednu zmluvu o výkone správy - buď so správcom alebo zmluvu o spoločenstve. 

Správca bytového domu musí spĺňať podmienky zákona: byť zapísaný v zozname správcov a byť odborne spôsobilý na výkon tejto činnosti. Činnosť správcov je prísne regulovaná, musia sa vyznať vo viacerých odboroch, napríklad stavebnom, právnom či elektrotechnickom.

Okrem iného sa musí vyznať v týchto oblastiach:

Povinnosťou správcu je zabezpečenie plynulého fungovania bytového domu a bezpečnosti všetkých jeho obyvateľov.  To znamená, že sa všetky časti bytového domu musia udržiavať v dobrom technickom stave. Ak správca zanedbáva tieto úlohy, môžu sa vyskytnúť vážne problémy vedúce k vysokým nákladom na opravu a môžu ohroziť aj bezpečnosť obyvateľov. 

Rovnako sa spoločné priestory, ako sú napríklad schodiská, chodby, dvory a parkovacie miesta musia udržiavať v čistote. Správca tiež musí kontrolovať stav vchodových dverí, okien a zámkov, aby sa zabránilo vlámaniu a krádežiam.

Správca bytového domu je zodpovedný aj za správu financií – musí teda zabezpečiť, aby sa platby a poplatky vyberali včas. Tiež sa musí postarať o plánovanie rozpočtu a zabezpečiť, aby sa na opravy a údržbu bytového domu mala dostatočná suma peňazí. Okrem toho musí správca viesť kompletnú dokumentáciu o stave bytového domu, vrátane záznamov o opravách, údržbe a finančných transakciách. 

V neposlednom rade je správca zodpovedný za komunikáciu s obyvateľmi bytového domu. Musí byť k dispozícii na riešenie problémov a záležitostí, ktoré sa týkajú bytového domu. Kancelária musí byť otvorená pre vlastníkov najmenej dva pracovné dni v týždni minimálne štyri za sebou idúce hodiny.

Správca je podľa zákona povinný:

Na dodržiavanie zákonom stanovených podmienok pre výkon činnosti správcov dohliada Ministerstvo dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja SR. Okrem neho však správcov môže kontrolovať napríklad aj Slovenská obchodná inšpekcia, a to pokiaľ ide o spotrebiteľské práva vlastníkov spojené s vyúčtovaním úhrad za poskytované plnenia.

Správca je zo zákona v prvom rade povinný obhajovať záujmy vlastníkov. Tie môže poškodzovať napríklad neschopnosťou kvalitne zabezpečovať dodávateľské služby, netransparentným hospodárením s peniazmi vlastníkov, predraženými službami alebo nezabezpečením drobných opráv v dohodnutých termínoch.

Obyvatelia bytových domov sa najčastejšie sťažujú na zle vypracované zúčtovanie, zlé hospodárenie, neochotu komunikovať a riešiť problémy, chátranie domu či neznalosť legislatívy a pokuty od úradov. Dôležité! Za škody, ktoré správca spôsobí, zodpovedá on sám.

Jediným spôsobom vypovedania jeho zmluvy je hlasovanie. Na odvolanie správcu je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny vlastníkov. Výpoveď musí byť prerokovaná na schôdzi vlastníkov, doručená v písomnej forme a obsahovať aj zápisnicu zo schôdze a prezenčnú listinu. Aj správca bytového domu má výpovednú dobu, ktorá plynie od prvého dňa kalendárneho mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede a trvá tri mesiace.

Aj na zvolenie nového správcu je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov. Zmluva sa uzatvára na dobu neurčitú a podpísaná musí byť doručená každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome v lehote do 30 dní od jej schválenia.

V prípade, že si chcú vlastníci spravovať dom sami, môžu si založiť spoločenstvo vlastníkov. Takúto formu však musia odhlasovať až dve tretiny vlastníkov.