Nevyznáte sa v hypotekárnom trhu? Nastal správny čas na kúpu nehnuteľnosti?

Úverovanie obyvateľstva totiž začalo opäť naberať na obrátkach a my si berieme stále viac úverov. Na to, ako sa vyvíjal hypotekárny trh v uplynulých mesiacoch a kam smeruje v roku 2025, odpovedá expertka na hypotéky Eva Šablová.
 
OTÁZKA: S manželom uvažujeme nad kúpou vlastnej nehnuteľnosti, lebo bývanie v prenájme nám už nevyhovuje. Mám však pocit, že ľudia si akosi prestali od bánk požičiavať peniaze na financovanie bývania, alebo sa mýlim? Aké je v súčasnosti úročenie hypoték? Zastavil sa konečne rast cien nehnuteľností?
Jana Z., Trnava, 32 rokov
 
ODPOVEĎ ODBORNÍČKY: Úverovanie obyvateľstva naberá na obrátkach. V roku 2024 sa konečne zastavilo zdražovanie hypoték a postupne došlo k oživeniu hypotekárneho trhu. Najmä počas leta sme začali evidovať nárast poskytnutých úverov na bývanie a aj výraznejší pokles ich úročenia. Aktuálne sa top úroky všetkých bánk pri najobľúbenejšej 3-ročnej fixácií začínajú číslicou 3. Zároveň sa tento trend prejavil aj v pozvoľnom raste cien nehnuteľností, najmä bytov.

Aktuálny vývoj nasvedčuje tomu, že úverovanie obyvateľstva opäť naberá na obrátkach. I keď vyhliadky sú pozitívne, v roku 2025 situáciu na trhu hypoték bude ovplyvňovať viacero ekonomických faktorov, ktorých vývoj a dopady vám však v súčasnosti nedokážeme predpovedať.

OTÁZKA: Nie je tak dávno, kedy banky ponúkali svojim klientom hypotéky zaťažené úrokom menším ako jedno percento. Aké je úročenie teraz, čo môžeme očakávať a ovplyvnila výška úrokových sadzieb kúpyschopnosť obyvateľstva?
Igor O., Bratislava
 
ODPOVEĎ ODBORNÍČKY: Áno, hypotekárny trh sa po lete naštartoval. Prvá polovica roka priniesla stabilizáciu vo vývoji úrokových sadzieb. Ľudia definitívne zabudli na úroky okolo 1 %, avšak mnohí odkladali svoje rozhodnutie financovať bývanie do doby, kedy sa opäť začnú výraznejšie zlacňovať hypotéky. V tomto období sa priemerný úrok hypoték pohyboval na úrovni 4,6 % a aj podľa signálov z Európskej centrálnej banky (ECB) sa očakával pokles sadzieb. Kroky ECB, ale aj vývoj úročenia štátnych dlhopisov už počas leta podporili viaceré banky v rozhodnutí postupne znižovať úroky.

ECB tento rok znižovala kľúčovú úrokovú sadzbu celkom 4-krát na aktuálnu úroveň 3 %, čo pozitívne ovplyvnilo aj vývoj komerčných úrokov v bankách. Pozvoľný pokles úrokov a konkurenčný boj o klienta naštartoval ľudí a hypotekárny trh od začiatku jesene zaznamenal zvýšený objem poskytnutých úverov. Koncom roka už viaceré banky bez problémov dokázali poskytnúť hypotéku s úrokom v rozpätí 3,5 až 3,7 %.

OTÁZKA: Plánujeme s manželom kúpiť byt pre dcéru, je teraz vhodný čas na kúpu? Budú ceny nehnuteľností ešte rásť?
Alena D., Dubnica nad Váhom
 
ODPOVEĎ ODBORNÍČKY: Ak uvažujete nad kúpou nehnuteľnosti, mali by ste vedieť, že zvýšený dopyt tlačí najmä ceny bytov nahor. Tým, že koncom roka 2024 dokázali ž viaceré banky poskytnúť hypotéku s úrokom v rozpätí 3,5 až 3,7 %, trh s nehnuteľnoťami sa opäť rozhýbal.

Ruka v ruke s tým začali výraznejšie rásť ceny nehnuteľností, čo v spojení s nižšími úrokmi aktivovalo záujemcov o nové bývanie. Výsledkom je, že zvýšený dopyt tlačí ceny bytov nahor. Okrem toho na ich ďalší rast bude mať vplyv aj zvýšená inflácia a plánované konsolidačné opatrenia vlády. Vyššia DPH ako aj zavedenie transakčnej dane sa odrazia vo vyšších cenách stavebných materiálov a iných pridružených nákladoch.

OTÁZKA: Mám ako klient šancu dočkať sa opätovného zníženia úrokového zaťaženia na úroveň do 1 percenta tak ako to bolo kedysi? Oplatí sa mi na to počkať?
Peter F., Poprad
 
ODPOVEĎ ODBORNÍČKY: Vyčkávať sa rozhodne neoplatí. Ľudia, ktorí zvažujú hypotéku, ale čakajú na ďalší pokles úrokových sadzieb, musia zobrať do úvahy aj to, že ceny nehnuteľností budú naďalej stúpať. Ak sa rozhodnú ešte čakať, môžu síce ušetriť na úroku, ale na druhej strane sa im odkladanie rozhodnutia pravdepodobne negatívne prejaví vo vyššej kúpnej cene za nehnuteľnosť.

Preto odporúčam najmä tým, ktorí majú vybratú vhodnú nehnuteľnosť, aby hypotéku riešili už teraz. Sadzby sa pomaly zreálňujú, z dlhodobého hľadiska je úrok okolo 3,5 % štandardom. Silné konkurenčné prostredie núti banky bojovať o klienta aj v čase po čerpaní hypotéky, kedy mnohé z nich v prípade výraznejšieho poklesu sadzieb na trhu dokážu prehodnotiť klientovi úrok aj mimo výročia fixácie.

OTÁZKA: Čo môžem očakávať od hypotekárneho trhu v roku 2025? Porastú ceny nehnuteľností? Uvažujem totiž nad kúpou bytu, ktorý by som prenajímal.
Juraj D., Humenné
 
ODPOVEĎ ODBORNÍČKY: Aktuálna situácia nám ukazuje, že v nasledujúcich mesiacoch bude pokračovať rast cien nehnuteľností a tiež aj pozvoľný pokles úrokových sadzieb, ktoré by sa v priebehu budúceho roka mohli priblížiť k hranici 3 %. Realitní makléri aj developeri už dlhšie hovoria o tom, že trh nehnuteľností sa po razantnom spomalení znovu rozbehol. To spolu s vplyvmi konsolidačných opatrení, ktoré pocíti väčšina Slovákov, bude podporovať rast cien bytov aj domov.

Na druhej strane, výraznejší a dlhodobý pokles úrokov je neistý. To vyplýva najmä z neistoty ohľadom stavu verejných financií a schopnosti vlády ich zlepšovať. Nepredpokladá sa, že konsolidačný balík skutočne pomôže znížiť vládny dlh, a teda opäť hrozí aj riziko zhoršenia ratingu Slovenska.
Preto odporúčam riešiť vlastné bývanie alebo kúpu nehnuteľnosti na prenájom práve teraz. Vyššie ceny nehnuteľností totiž predražia celú investíciu do bývania viac ako by ľudia mohli získať prípadným znížením úrokových sadzieb.